Die richtige Versicherung für Ihren Dreikanthof – Worauf kommt es an?

Gerade in Dormagen und Umgebung gibt es eine sehr große Anzahl an ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden. Ich selbst bin Eigentümer eines solchen Objektes in Nievenheim. Die Wohngebäude zu versichern ist kein Problem. Hier werden die üblichen Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie Elementarschäden von fast allen Versicherungen angeboten. Welche Leistungen konkret versichert sind, regeln die individuellen Bedingungen.

Aber was ist mit den Scheunen oder Ställen?

Die meisten Wohngebäudeversicherungen bieten Schutz für kleine Nebengebäude auf dem Grundstück in den Bedingungen. Hierbei handelt es sich klassisch um Gartenhäuser, Garagen oder kleine Gewächshäuser. Ist die Nutzfläche des Objektes aber größer als 50% der Wohnfläche steigen viele Versicherungsgesellschaften im klassischen Vertrag für Ein und Zweifamilienhäuser aus. Übersteigt die Nutzfläche von Nebengebäuden die eigentliche Wohnfläche, so gibt es kaum einen Versicherer, der dies vernünftig und vor allem bezahlbar versichert. Versicherer aus dem landwirtschaftlichen Raum, z.B. Concordia bieten teilweise Konzepte. Meist werden Wohnhaus und Nebengebäude durch separate Verträge, teilweise sogar bei unterschiedlichen Versicherern versichert.

Immer wieder höre ich in der Beratung: „Wenn die Scheune abbrennt, ist es zwar doof aber dann wird die halt nicht mehr aufgebaut. Da brauche ich keine Versicherung.“

Warum ist diese Aussage grundfalsch und warum ist eine korrekte Wertermittlung bei Scheuen und Stallungen so wichtig?

1. Aufräumungs- und Entsorgungskosten

In der Gebäudeversicherung ist nicht nur der Wiederaufbau und die Schadenbehebung versichert. Es sollte auch die Entsorgung des Schutts z.B. nach einem Brand versichert sein. Nach einem Brand ist ein oft ein Großteil des anfallenden Schutts als Sondermüll zu entsorgen. Dies kann an Einbauten aus behandelten oder furnierten Hölzern liegen, an verarbeiteten Dämmstoffen wie Glaswolle oder auch an Löschmittelzusätzen, welche die Feuerwehr zur Brandbekämpfung nutzt. Auch die bekannten Eternitplatten, welche bis 1989 mit Asbest hergestellt wurden, sind häufig verbaut. Je nachdem wie hoch der Sondermüllanteil im Schutt ist, müssen sie zwischen 500€ -1000€ pro m² Grundfläche für die Entsorgung einer Scheune einplanen. Da es eine Verpflichtung zum Aufräumen nach einem Brandschaden gibt, wird im Zweifel die Gemeinde dies übernehmen und dem Eigentümer in Rechnung stellen. Kann dieser nicht bezahlen weil er unterversichert ist, kann dies bis zur Zwangsversteigerung führen.

2. Grundstückswerte hängen von der bebaubaren Fläche ab

Insbesondere der hier besprochene Altbestand der Dreikanthöfe ist in Dormagen und Umgebung fast immer mit direkter Grenzbebauung. Nach aktueller Bauordnung NRW Stand 17.04.2021 §6 Abs.11 ist es zulässig ein neues Gebäude auf der Grundstücksgrenze zu errichten, wenn es ungefähr dem abgerissenen Gebäude entspricht.

Wird nach einem Schaden aber nicht wieder aufgebaut, ist unklar, ob eine Grenzbebauung später, z.B. durch einen Käufer, wieder möglich wäre. Zum einen ändern sich regelmäßig die gesetzlichen Vorschriften, zum anderen ist unklar wie lange ein Bau ein Wiederaufbau ist und ab wann ein Neubau. Bei einem Neubau auf nicht bebauter Fläche sind aber zwingend die Abstandsregeln zum Nachbarn einzuhalten.

Bei einer Scheune mit beidseitig 8m Grenzbebauung könnte bei einem vollständigen Abriss also gut 54m² bebaubares Land entfallen, wenn die Abstände zur Grundstücksgrenze in Zukunft einzuhalten sind. Vielfach wäre die Umnutzung der Scheune in Wohnraum möglich, was dann bei zwei Geschossen schon 100m² Wohnfläche ausmacht. Selbst wenn sie also selbst die Scheune nicht anders als bisher nutzen möchten, dem Wert ihres Grundstücks tut eine Brandsanierung oder ein Wiederaufbau in jedem Fall gut.

Ich rechne bei den derzeitigen Baupreisen mit ca. 2500€ pro m² Grundfläche für die Errichtung einer Scheune. Dies scheint erstmal sehr viel, ist aufgrund der gestiegenen Material- und Lohnkosten aber realistisch. Außerdem müssen bei fast allen Scheunen sämtliche Bauunterlagen neu erstellt werden, da diese fast nie ausreichend vorhanden sind.

Reales Beispiel einer Scheune aus Dormagen, das Wohnhaus war ausreichend versichert:

Die ca. 220 m² große Scheune incl. Stallungen von ca. 1920, war mit einer alten Brandversicherung von 1953 versichert. Die aktuelle Versicherungssumme war nach dem bekannten Wert1914 mit 10.000 Mark gerechnet. Bei einer Jahresprämie von 80€ erschien dies sehr günstig und wurde deshalb nie geändert. Das Risiko von Sturmschäden wurde bewusst in Kauf genommen. Leider waren laut Police nur 10% der Versicherungssumme für Aufräum- und Entsorgungskosten vorgesehen.

Nach den oben genannten Anhaltspreisen für Entsorgung und Aufbau ergeben sich folgende Lücken:

Gerne überprüfe ich Ihre bestehenden Versicherungspolicen und zeige Ihnen ehrlich auf, falls es Deckungslücken gibt. Dann wissen Sie wenigstens woran Sie sind und können auf einer vernünftigen Grundlage eine bewusste Entscheidung treffen.

Die besten Ratgeber sind unabhängig

Wer eine Versicherung sucht, sollte sich immer an einen unabhängigen Versicherungsmakler wenden. Nur so findet man heraus, wo und wie man am besten versichert ist.

Mein Name ist Thomas Vogt, ich bin ausgebildeter Versicherungsfachwirt und unabhängiger Versicherungsmakler. Ich kann bei über 100 Versicherungsgesellschaften vergleichen und finde für Sie die am besten zu Ihren Bedürfnissen passende Versicherung. Ich nutze gerne die vielfältigen Möglichkeiten zur Kommunikation. So können Sie wählen ob Sie lieber eine klassische Beratung zu Hause, eine Beratung am Telefon oder eine Videoberatung möchten. Ganz so, wie es für Sie am besten passt.

Bildquelle: 455992 / Pixabay